La loi et l'assurance de dommages ouvrage

La loi a institué une responsabilité de plein droit du constructeur envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage pour tous dommages de nature décennale qui apparaissent après réception de l'ouvrage pendant un délai de dix ans. Ce mécanisme est complété par une assurance construction obligatoire qui repose, d'une part, sur l'assurance de dommages ouvrage souscrite par le maître d'ouvrage, d'autre part, sur l'assurance de responsabilité obligatoire souscrite par les constructeurs.

Aux termes de l'article 1792-1 du Code civil, est réputé constructeur :

tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

L'assurance de responsabilité obligatoire des constructeurs

Parallèlement à l'assurance dommages ouvrage, la loi a institué une responsabilité de plein droit du constructeur envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage pour tous dommages de nature décennale qui apparaissent après réception de l'ouvrage pendant un délai de dix ans.

Le maître d'ouvrage, c'est-à-dire toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'immeuble, fait réaliser les travaux.

Il peut donc s'agir :

Du promoteur immobilier ou du vendeur qui doit souscrire cette assurance au bénéfice des propriétaires successifs. La loi concerne les promoteurs aussi bien professionnels qu'occasionnels.

Du maître d'ouvrage, s'il traite directement avec l'architecte et l'entrepreneur ou s'il construit sa maison lui-même.

Du constructeur de maisons individuelles. La loi l'oblige à préciser, dans le contrat de construction conclu avec le maître d'ouvrage, la référence de l'assurance dommages ouvrage. A défaut d'obtention de cette assurance dans le délai prévu par le contrat de construction de maison individuelle, toutes les sommes versées doivent être remboursées au maître d'ouvrage. Le prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte les mentions obligatoires relatives à cette assurance.

Certains constructeurs de maisons individuelles proposent à leurs clients d'adhérer à une assurance de groupe dont ils ont eux-mêmes négocié les garanties et le prix avec leur assureur. Le maître d'ouvrage reste libre d'accepter ou non. S'il accepte, c'est le constructeur qui souscrit l'assurance pour le compte du maître d'ouvrage. Il doit alors remettre au maître d'ouvrage une attestation d'assurance comportant au verso un extrait de la police.

De l'organisme ou du professionnel (syndicat de copropriété…) chargé par le maître d'ouvrage des démarches administratives, juridiques ou financières et qui peut souscrire cette assurance en qualité de mandataire, notamment pour les travaux sur les parties communes et relevant de la garantie décennale.

Des condamnations pénales sanctionnent le défaut d'assurance : emprisonnement de dix jours à six mois et/ou amende de 300 à 75 000 euros.

Ces sanctions ne s'appliquent pas au particulier qui construit ou réhabilite un logement pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.

Par ailleurs, en cas de vente de la maison après les travaux, le notaire est obligé de vérifier l'existence de cette assurance.